بررسی چالش های طرح مسکن مهر

———————————————————————————————————————————————————————————-

متن گزارش هم اندیشی شماره ۳ گروه اقتصاد و مدیریت

موضوع هم اندیشی : مسکن مهر و چالش های پیش رو (با تاکید بر خراسان رضوی)

یکی از اهداف دفتر پژوهش موسسه خراسان از برگزاری هم اندیشی های تخصصی در کنار تضارب آرا و بحث علمی و کاربردی پیرامون مسائل اصلی کشور رو به رو کردن ذی ربطان ، ذی نفعان و مسئولان امر با یکدیگر و رسانه ای کردن این جلسات در جهت رفع هر چه سریعتر مشکلات و موانع پیش رو ست.

عظمت و وسعت پروژه مسکن مهر که با جرات و همت دولت نهم و بر اساس “سیاست زمین صفر” کلید خورده بر کسی پوشیده نیست اما علی رغم مزیت ها و برکاتی که این طرح بزرگ می تواند در بر داشته باشد با نارسایی ها و چالش های جدی و قابل تاملی نیز روبروست . بخشی از این نارسایی ها که بصورت مشترک برای همه مناطق کشور وجود دارد به اشکالات در سیاستگذاری ها ، آشفتگی برنامه ها و تغییرات مکررآیین نامه ها باز می گردد و برخی به حوزه سازماندهی و اجرا معطوف می شود و پاره ای از مشکلات نیز بومی هر منطقه است . بطوریکه موانع اصلی پیش روی پروژه برای یک استان ممکن است کاملا متفاوت با استان دیگر باشد مانند بعد مسافت بسیار زیاد پروژه از شهر مشهد یا وجود معارضینی همچون آستان قدس رضوی که از جمله مشکلات ویژه این شهرستان است.

به هر روی میزان پیشرفت طرح با توجه به نوع و آرایش این مشکلات در مناطق مختلف کشور متفاوت است اما شواهد و قرائن نشان می دهد هر جا پروژه از یک مدیریت توانمند و منسجم برخوردار بوده توانسته بر بسیاری از مشکلات پیش بینی شده و نشده فائق بیاید و عکس این نیز صادق است.

اولین هم اندیشی “چالشهای مسکن مهر با تاکید بر خراسان رضوی” که خلاصه آن از نظرتان می گذرد خود، جلسه ای چالشی و پر حاشیه بود که بیش از ۴ ساعت بطول انجامید. گویا مدعوین جلسه که شامل مسئولین دولتی و مدیران تعاونی ها و کارشناسان مستقل بودند همگی از یکدیگر دل پری داشتند و متاسفانه این جلسه اولین جلسه ای بود که پس از گذشت دو سال از شروع کار پروژه گرد هم آمده بودند و از نزدیک و بطور متمرکز با حضور مسئولین ارشد به بررسی و حل مسائل خود می پرداختند.

پس از برگزاری این هم اندیشی که با حضور نماینده ویژه رئیس جمهور در مسکن مهر همراه بود بخشی از مشکلات اساسی تعاونی ها و کارگزاران استانی در جلسه حل شد و برخی دیگر به شورای عالی مسکن کشور برای تصمیم گیری راه یافت که پس از آن طی مصوبات اخیر،  تغییراتی در نقش تعاونی ها در پروژه مسکن مهر را شاهد بودیم.

 

اعضای شرکت کننده در هم اندیشی :

 مهندس همتی: نماینده ویژه رئیس جمهور در مسکن مهر و عضو شورای عالی مسکن کشور

آقای قاسمی علی آبادی: مدیر کل تعاون استان خراسان رضوی

مهندس میرفندرسکی: استاد دانشگاه و دبیر جامعه مهندسین مشاور خراسان رضوی

مهندس سعیدی: مدیر عامل شرکت شهر جدید گلبهار

مهندس اخوان: مدیر مسکن سازمان مسکن و شهرسازی خراسان رضوی

مهندس شفیعی: مدیر عامل اتحادیه کارگران

مهندس فدائی:  مدیر عامل اتحادیه فرهنگیان

آقای خراسانی: مدیر تعاونی  فرهنگیان

مهندس احدیان : سردبیر روزنامه خراسان

 مهندس جوان: مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات توسعه منطقه‌ای خراسان ( مجری و دبیرجلسه)

 

جوان: ضمن عرض خوش آمد به همه میهمانان عزیز، از آن جا که مسکن مهر یکی از پروژه های اصلی و مهم دولت محسوب می شود و افراد زیادی در این پروژه به امید حل مشکل مسکن مشارکت کرده اند، بر آن شدیم تا برخی مشکلات و ابهاماتی که در خصوص این پروژه مهم به درست یا نادرست مطرح است را با حضور مسئولان بررسی کنیم از جمله اشکالات مربوط به مبانی نظری طرح، عدم کفایت ظرفیت اجرائی ادارات و نهادهای مسئول برای انجام این پروژه مهم ، عدم تخصص تعاونی ها، زمان اجرای پروژه در اوج بحران زمین به خصوص در کلان شهرها و ناکافی بودن منابع مالی دولت برای اجرای پروژه است.

 در ابتدا از جناب آقای همتی دعوت می کنیم تا بعنوان مطلع بحث توضیحاتی را در مورد ماهیت و مبانی سیاستگذاری مسکن مهر ارائه دهند.

همتی: در مقدمه بحث باید بگویم سیاست دولت در راه اندازی پروژه مهر بر ۲ استراتژی مهم استوار بوده و هست. نخست افزایش عرضه مسکن: در بحث مسکن همیشه عرضه با تقاضا باید متناسب باشد.به طور مثال در سال های ۸۳ تا ۸۴ تولید مسکن در کشور شتاب گرفت. اما در این عرضه، مسکن گران بود و متناسب با نیاز مردم نبود و شکاف میان عرضه و تقاضا هم چنان باقی ماند ضمن آن که تورم هم باعث رکود شده بود. دومین استراتژی دولت در راه اندازی پروژه مسکن مهر حرکت به سوی کاهش تقاضای سوداگران مسکن بود. به این معنی که فقط نیازمندان برای پروژه مهر پا پیش گذارند و بقیه افراد تنها می توانند در روند تولید مسکن شرکت کنند.

در بحث افزایش عرضه مسکن، مهم ترین سیاست، جذب دهک های متوسط درآمدی ۴، ۵ و ۶ در یکی از بزرگ ترین طرح های اقتصادی دولت است. از بسیاری از ویژگی های پروژه مسکن مهر هم نباید غافل شد   این پروژه با احداث یک و نیم میلیون واحد مسکونی، بزرگ ترین پروژه عمرانی کشور می باشد که با سرمایه گذاری ۴۰ هزار میلیارد تومان اجرا می شود که ۲ تا ۳ هزار میلیارد تومان از این مبلغ تسهیلات دولتی است که حدود ۲ میلیون شغل نیز با اجرای پروژه اشتغالزایی مستقیم دارد. و با توجه به اهمیت موضوع مسکن رئیس جمهور خود را ملزم می داند هر هفته در شورای مسکن مهر شرکت کند و این پروژه مستقیما توسط ریاست جمهوری پی گیری می شود که نشانگر عزم جدی دولت برای پی گیری این پروژه است.

این که در گوشه و کنار عنوان می شود ظرفیت پروژه بسیار بالاست و خوب بود این پروژه با تعداد کمتری تولید مسکن آغاز می شد را قبول ندارم چرا که معتقدم ظرفیت های ما بسیار بیش از این هاست.حقیقت این است که پروژه مسکن مهر، طرحی ضربتی و انقلابی است که به رفتارهایی ضربتی و انقلابی برای به سرانجام رساندن آن نیاز است و همه دستگاه هایی هم که در حاشیه این طرح مشغول ارائه خدمت هستند باید رفتار خود را با همین پیش فرض دنبال کنند.۲ سال اول اجرای پروژه مهر به عقیده من در واقع تمرینی برای استفاده بهینه از ظرفیت های مختلف کار بود اما حالا باید روند کار تسریع شود و ما در تامین منابع مالی هم مشکل چندانی نداریم. هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار توسط بانک مرکزی تعیین شده که بانک های عامل این مبلغ را میان تعاونی ها توزیع می کنند. به عقیده من دولت تاکنون وظایف خود را در خصوص مسکن مهر در بسیاری از نقاط کشور به خوبی انجام داده و حالا نوبت مردم است که این موضوع را پی گیری کنند.

مهندس میرفندرسکی : شاکله بحث مسکن مهر همان طور که شما گفتید، بر اساس نهضت و جدیت خاصی بنا شده،  چنان که در تاریخ کارهای دولتی بزرگ می توانیم آن را به بازسازی و به سازی پس از زلزله های بزرگ در کشور تشبیه کنیم که جدیت خاصی هم برای ادامه آن می طلبد. سابقه بحث مسکن در کشور نیز نشان می دهد که این مشکل تنها با سیاست هایی چون پروژه مسکن مهر قابل حل است و دولت بالاخره دیر یا زود باید وارد ماجرا می شد. در استان خراسان رضوی برای تولید  ۱۱۰ هزار واحد سهم استان، ۳۳ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز است و اگر بخواهیم آن را توصیف کنیم مثل این است که بخواهیم شهری مثل شهر سبزوار را از نو بنیان کنیم. برآوردهای سازمان نظام مهندسی و جلساتی که با پیمانکاران، مهندسین مشاور و… برگزار شد نشان می دهد در درجه اول نیروی ساخت و ساز و شرکت های ساختمانی برای ساخت ۵ میلیون مترمربع و مهندسین مشاور برای ساخت ۱۰ میلیون متر مربع نیاز است. در مرحله بعد بحث نظارت کارگاهی از اهمیت ویژه ای برخوردار است و خوشبختانه در حال حاضر این امر با کمک ۱۱ هزار عضو سازمان نظام مهندسی امکان پذیر می باشد.

اما به عقیده من در حال حاضر این طرح در صورت فراهم نشدن الزاماتش در استان نمی تواند موفق باشد. از جمله الزامات این است که واحدهای مسکن در حد سفت کاری، نماسازی و تاسیسات اساسی به مردم واگذار شود که البته در این بخش ها می توان ساختمان را منطبق با اصول معماری و فن آوری های نوین تحویل داد.

 بعد از آن به مشکل بانک ها می رسیم که باید گفت بانک های ما به هیچ وجه آمادگی مشارکت در این پروژه را ندارند و تجهیز نشده اند. برای شروع کار پیشنهاد مشخص ما به سازمان مسکن و شهرسازی این است که استانداری خراسان رضوی باید از اعتبارات و منابع در اختیار استفاده کند و بانک ها نیز به عنوان تنخواه از این منابع تجهیز شوند و به عقیده ما بیشتر ریزش هایی هم که اتفاق افتاده ناشی از مشکلات مردم با بانک ها بوده است.

 در بحث فن آوری نوین خوشبختانه سازمان مسکن و شهرسازی از سال گذشته فعالیت های بسیار خوبی را آغاز کرده است و ما باید در ۳ شاخص ارزان سازی، استحکام بنا و سرعت در ساخت بنا به پیشرفت قابل توجهی برسیم.

جوان: جناب مهندس اخوان، با توجه به حجم سنگین پروژه مهر و مسئله بحران زمین در کلان شهرها در اجرای آن ابهاماتی وجود دارد، توضیحات شما را در این خصوص می شنویم.

مهندس اخوان: در ابتدای عرایضم باید بگویم بحث مسکن مهر طرح عظیمی است که در حقیقت اجرای آن برای تمام مسئولان یک وظیفه انقلابی و ملی است و بنا به اصل ۳۱ قانون اساسی خانه دار کردن هر ایرانی هدف اجرای این پروژه است. در همین راستا حدود ۱۷ میلیون خانوار داریم که مطابق این برآورد سالانه کمبود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی برای آن ها وجود خواهد داشت و این در حالی است که سالانه ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور اتفاق می افتد و برای جبران این کمبودها چاره ای جز پی گیری پروژه ای با عرض و طول مسکن مهر وجود ندارد. دولت وظیفه داشت تا در بحث تامین زمین، نظارت عالیه و کمک تسهیلات وارد گود شود که در خراسان رضوی نیز در این ۳ سال به استعداد ۱۱۰ هزار واحد مسکونی تامین زمین مورد نیاز انجام شد. در بخش استفاده از تسهیلات بانکی هم مشکلاتی وجود داشت که آسیب شناسی شد و در حال حاضر تنها بانک عامل ما بانک مسکن است و ما اکنون شاهد روان سازی در این بخش هستیم و تسهیلات نزدیک به ۴ هزار واحد مسکونی در حال حاضر به مرحله پرداخت رسیده است.

در مورد بخش دوم سوال شما من موافق به کاربردن عبارت «بحران زمین» نیستم و به نظرم این کلمه نارساست و شاید بتوانیم بگوییم این مشکل «بحران تقاضا» بوده است. وقتی تقاضا زیاد باشد بالاخره محدودیت زمین هم وجود دارد و ما باید از زمین به صورت بهینه استفاده کنیم و به سمت توسعه های عمودی (به جای توسعه افقی) برویم و در گلبهار و برخی شهرستان ها هم با همین سیاست مجتمع سازی کرده ایم و الحمدالله در کل استان مشکل تامین زمین وجود ندارد اما در بحث توانمندی مدیران تعاونی ها مشکلاتی وجود دارد چرا که از این پس ادامه پروژه بر عهده مردم قرار می گیرد. در حال حاضر در گلبهار تاسیسات زیربنایی پروژه هم زمان با ساخت پروژه از همان یارانه ای که دولت اختصاص داد، در حال احداث است و حدود ۲ میلیارد تومان به آن اختصاص یافت. در حال حاضر حدود ۵ هزار واحد در خراسان رضوی با پیشرفت فیزیکی ۳۰ تا ۴۰ درصد در حال ساخت است و نوید می دهیم که امسال شاهد شکوفایی آن در استان خواهیم بود.

جوان: یکی از سوالاتی که مطرح می شود، این است که اجرای پروژه مسکن مهر در چه بازه ای از زمان تعریف شده و بر مبنای این زمان بندی هم اکنون ما در این پروژه چقدر پیشرفت داشته ایم؟ آیا مبنای محاسبه ۲ سال گذشته است یا این که محاسبه زمان بندی از عملیات ساخت آغاز می شود؟ 

همتی: اصولا ما زمان بندی خاصی نداشته ایم چون وضعیت یکسانی نداشتیم. در جایی اصلا زمین نداشتیم و در جایی دیگر مشکلات غیرقابل پیش بینی برایمان اتفاق افتاد و یا دریافت مجوز زمین امکان پذیر نشده و یا زمان مورد نظر از خارج از محدوده به داخل محدوده منتقل نشده است و یا موارد دیگر مثل مشکل مالی (تسهیلات) و… این را هم فراموش نکنید که طرح پروژه مسکن مهر یک طرح دولتی نیست. دولت گفته: زمین را تامین می کنم و به شما تسهیلات می دهم حال شما می خواهید در قالب تعاونی یا در گروه های ۳ تا  ۵ نفره در این زمین مسکن بسازید. این دیگر همت مردم است و ربطی به دولت ندارد. در جایی مثل بندرعباس پروژه مسکن مهر کمتر از ۲ سقف  ندارد و  در پروژه مسکن مهر هم در کل کشور هزار مورد افتتاح پروژه داریم اما در شهری مثل مشهد مشکلاتی وجود داشته و پروژه پیشرفت چندانی ندارد و شاید تعامل مدیریتی و مشکلات تعاونی در این نقطه بیشتر بوده است. دولت، نظارت خودش را بر شرکت های تعاونی اعمال می کند ولی بقیه کارها بر عهده مردم است. در واقع دولت بستر کار را آماده کرده و مردم با توجه به شرایط مالی خودشان سرعت و نحوه انجام کار را دنبال می کنند.

مهندس احدیان: با صحبت هایی که مطرح شد لازم است دو نکته را که برداشت کردم عنوان کنم: اول این که به نظر من همین که اجرای پروژه مهر زمان مشخصی ندارد، این اشکال را ایجاد می کند که  همیشه می توان زمان بهره برداری را طولانی تر کرد. در درجه بعد وقتی نمی دانیم این پروژه دقیقا در چه زمانی باید به پایان برسد، نمی توانیم ارزیابی کاملی نسبت به آن داشته باشیم و آن را محک بزنیم.نکته دوم: بحث دولتی نبودن پروژه مسکن مهر است که به راستی برای من روشن نشد. وقتی می گوییم این پروژه بر عهده دولت نیست یعنی وعده ای هم به مردم نداده ایم. در حالی که در پروژه مسکن مهر دولت وعده های زیادی به مردم داده است و این پروژه یک پروژه دولتی و مردمی است. برداشت من از سخنان آقای همتی این بود که قرار است دیگر از این پس به آینده پروژه ها کاری نداشته باشیم و بخشی را که بر عهده داشته ایم انجام داده ایم و از حالا به بعد بقیه بر عهده مردم است. مسلما حل مشکلات مردم  و تعاونی ها نمی تواند بی ارتباط با دولت باشد و دولت بگوید: به ما مربوط نیست.

 همتی: دولت زمین و تسهیلات می آورد و در این دو موضوع هر مشکلی وجود دارد مربوط به دولت است. مثلا اگر زمین معارض داشته باشد، دولت باید حل کند، مشکلات تسهیلات بانکی بر عهده دولت است. اما این که فلان تعاونی نتوانسته از اعضای خودش «آورده اولیه» را جمع کند دیگر مشکل دولت نیست. این طرح، طرح دهک های متوسط درآمدی است و دولت هم ۲۳ هزار میلیارد تومان کمک کرده و توانایی آن محدود است و مشکلات تعاونی ها را هم حل می کند. نظارت ها هست و از لحاظ فنی هم بر عهده نظام مهندسی و سازمان مسکن و شهرسازی است که نظارت عالیه را اعمال کنند. اما همت مردم است که در نهایت باعث می شود روند اجرای پروژه مسکن مهر تند باشد یا کند.

مهندس سعیدی: به عقیده من الان بخشی مهمی از پروژه مسکن مهر را پشت سر گذاشتیم و صحبت در مورد این که زمان بندی طرح چگونه است چندان مفید نیست. خیلی از اشکالات پروژه مسکن مهر در پروسه اجرایی برطرف شده است احساس می کنم در این مقطع ما باید دنبال خروجی کار باشیم و به نظر من هم باید دست به دست هم دهیم که در درجه نخست، مردم را دلسرد نکنیم. دوم اینکه میزان پیشرفت هر پروژه براساس شرایط آن پروژه باید بررسی شود ابعاد و زمینه های قبلی نیز باید مد نظر باشد.

این که فکر کنیم در بخشی از کار باید مردم را رها کنیم چندان معقول نیست و هر چند ادامه کار بسیار سخت و طاقت فرساست اما نباید کار به امید مردم رها شود چرا که ممکن است برخی تعاونی ها تجربه کافی نداشته باشند و متاسفانه تجربه کار تعاونی ها در کشور ما هم تجربه کاملی نیست و خیلی از تعاونی ها در ادامه راه متلاشی شده اند و خلاصه این که با طرح و پروژه مسکن مهر باید مهربانانه تر برخورد شده و قضاوت منصفانه تری داشته باشیم.

جوان: در بخش تعاون برخی کارشناسان معتقدند بستر تعاونی برای مشارکت در مسکن مهر آماده نبوده و برخی دیگر هم معتقدند اعضای تعاونی ها برای اجرای پروژه به درستی توجیه نشدند، آقای قاسمی علی آبادی، به عنوان مدیرکل تعاون چه عقیده ای در این خصوص دارید؟ 

قاسمی علی آبادی:  بنده هم معتقدم که پروژه مسکن مهر از عظمت خاصی برخوردار است چراکه ما در طول ۲سال ۱۵۰ هزار نفر معادل کل۲۸ سال گذشته را سماندهی کردیم ، و هر تعاونی که در خط قانون عمل کرده کاملا موفق بوده و این رابنده تاکید می کنم .

این درست است که  باید این باور غلط را از ذهن مردم زدود که دولت می خواهد خانه سازی کند، این باور غلطی است که دولت از صفر تا صد پروژه مسکن را انجام دهد همین باعث می شود تا نقش اعضای تعاونی در اجرای پروژه ها کم رنگ باشد در حالی که قانونگذار هم چنین تعریفی ندارد.

جوان: اما  تحقیقات میدانی نشان میدهد مشکل اساسی در بحث تعاون آموزش اعضاست.

قاسمی:  بله، عرض می کنم ما اعضای تعاونی ها را موظف به آموزش در کلاس های آموزشی به مدت ۷۵ ساعت کردیم و یادمان هم باشد مدیر تعاونی موظف نیست حتما سازنده مسکن باشد. در آیین نامه هم آمده: تعاونی ها حق ساخت و ساز ندارند و تنها باید مسئول سازماندهی و پاسخگوی مراجع ذی صلاح باشند.

 اما نکته ای که می خواهم بگویم این است که در نقاطی که راه ساخت و ساز هموار بوده، تعاونی ها پیشتاز هستند مثلا نیشابور و سبزوار اما در جاهایی که سند زمین مشکل داشته کار مشکل پیدا کرده است. متاسفانه در برخی نقاط سیستم ما کند و فشل است و دیوان سالاری بیداد می کند.

جوان: به نظر می رسد بستر نظارتی کافی در مسکن مهر ایجاد نشده است. ضعف نظارت بر مراحل کار و حساب های تعاونی شاید به عدم آمادگی و کمبود ظرفیت ادارات از جمله اداره تعاون برمی گردد و آن طور که باید تمهیدات لازم از قبل اندیشیده نشده است؟ لذا جهت نظارت بر این حجم عظیم پروژه ها چه پیش بینی کرده اید؟

قاسمی علی آبادی: من هم عقیده دارم نظارت برعملکرد تعاونی ها به عهده اتحادیه ها باشد و کار نظارت فنی نیز باید به عهده سازمان مسکن و شهرسازی باشد و اداره تعاون باید بر قراردادها نظارت کند.

 مهندس میرفندرسکی: بزرگترین خلائی که احساس می کنیم فقدان دیدگاه فراگیر و سیستمی به این مسئله است آن چه در خود دولت هم در قالب طرح جامع مسکن کشور پیش بینی شده است و در این استان نیز باید در اولین اقدام طرح جامع مسکن خراسان را به تصویب شورای مسکن استان برسانیم و در قالب طرح جامع مسکن استان، بخش مسکن مهر زمان بندی شود اما نکته ای راجع به تعاونی بگویم در استان خراسان و شهر مشهد اتفاقا تعاونی ها سوابق خوب و درخشانی دارند، در گذشته تعاونی های مسکن به دنبال متقاضی بودند. لذا پیشنهاد دادیم شرکت های تعاونی مسکن به شرکت های پشتیبانی کننده و خدمات سرمایه گذاری تبدیل شوند، یعنی به صورت، EPC که متاسفانه ما برداشت غلطی از کلمه EPCداریم این کلمه به معنی طرح و ساخت نیست بلکه طرح و ساخت و پشتیبانی است. یعنی مجری ذیصلاح به عنوان سازنده، طراح و محاسب به عنوان مشاور و این وسط تعاونی به عنوان پشتیبانی کننده، باید تدارکات از نظر مالی، مصالح و استاندارد بدهد.

جوان: آقای فدایی به عنوان یک مدیر تعاونی مسکن نحوه مشارکت اعضاء را چطور می بینید و مشکلات شما در مناسبات با اداره تعاون وسایر ادارات متولی چگونه و در چه حوزه هایی است؟

فدایی: در این ۲۵ سال مدیریت مشکل تعاونی ها را مظلومیت آن ها می دانم .

از زمان آغاز طرح مسکن مهر تا امروز دخالت دستگاه های دولتی مانعی بر سر راه بوده اند، بر اساس دستورالعمل ها، آیین نامه ها و شرایط و ضوابط باید مراحل طی شود و بحثی نیست ولی چون هدف ما دهک پایین جامعه است، باید هزینه ها را کاهش بدهیم تا بتوانیم این قشر از جامعه را خانه دار کنیم.

از دیدگاه من کمیسیون فنی چوب لای چرخ مسکن مهر است. دلیل هم دارد. وقتی اتحادیه ها و تعاونی ها مشاور کارآمد و دارای رتبه و عضویت در سازمان نظام مهندسی انتخاب می کنند دلیلی ندارد کار این ها در یک کمیسیونی مورد تایید و یا نفی قرار بگیرد. من ۶ جلسه به این کمیسیون رفته ام و از دیدگاه من این کمیسیون به تعاونی مسکن زیان وارد کرده است.

بر اساس آیین نامه ها سطح اشغال باید ۳۵ درصد باشد در صورتی که کمیسیون تعاونی را مجبور کرده که فضای باز را زیاد کنند که سطح اشغال اکنون به ۲۷ درصد رسیده و تراکم را بالا برده است بر اساس بخش نامه ها طرح مسکن مهر باید ساختمان ۳ و حداکثر ۴ طبقه باشد. اما، کمیسیون فنی تعاونی را ملزم کرده که ۵ طبقه بسازد و پارکینگ را هم در زیر زمین تامین کند، این هزینه را چه کسی باید پرداخت کند؟ بر اساس قانون برای ساخت مسکن مهر در صورتی که تراکم تا ۱۸۰ درصد و در حد ۳ طبقه باشد از پرداخت عوارض معاف می باشد.

ما که این طور قوانینی را داریم چرا باید از ۳ طبقه بیشتر بسازیم و حقوق مردم را ضایع کنیم.

از ابتدای آغاز به کار تاکنون فقط یک کمیسیون پرونده های شرکت های تعاونی را بررسی می کند که این کمیسیون به تنهایی کافی نیست و باید تعداد آن ها افزایش یابد.

این کمیسیون با دیدگاه خاص خود پرونده ها را بررسی می کند و اگر دیدگاه آنان تامین نشود از این کانال نمی توانیم عبور کنیم.

بنابراین اگر کمیسیون ها را از سر راه برمی داشتیم اکثر تعاونی های مسکن اکنون پروانه گرفته بودند.

خراسانی: اتحادیه ها و تعاونی ها را می گویند کم کارند و در معرض اتهام قرار می دهند اما ما چوب بی کفایتی دیگران را می خوریم، چون در پایین هستیم به ما بی کفایت می گویند.

تعاونی ها اگر زمین مورد نیاز را خودشان تهیه کنند می دانند چگونه عمل کنند، اما وقتی طرف ما دولت می شود و زمینی را واگذار کرده اند و اجاره را نیز از تعاونی ها گرفته اند. ما تاکنون ۲ قسط اجاره آن را هم پرداخت کرده ایم زمینی را که چهار تا میخ در اطراف آن کوبیده اند و به ما تحویل داده اند، به مسکن و شهرسازی و شهر جدید گلبهار مراجعه کرده ایم و از آن جا به نظام مهندسی معرفی شده ایم و برای نقشه های ساختمانی حدود ۶ ماه معطل مانده ایم و زمانی که به اتحادیه مراجعه کرده ایم اعلام می کنند به شرکت مشاور مراجعه کنید به مشاور که مراجعه می کنیم پاسخگو نیست.

همتی: برای آن که عقد اجاره انجام شود، سال اول اجاره دریافت می شود اما این دریافت به حساب سال اول بهره برداری گذاشته می شود.

جوان: طرح های مشاور باید ظرف مدت ۱۵ روز در کمیته فنی مسکن و شهرسازی تایید شود در حالیکه برخی پرونده ها از اسفند ۸۷ در این کمیته معطل مانده .آقای مهندس اخوان چه پاسخی در این زمینه دارید؟

مهندس اخوان: اعلام کرده ایم که مشاور به همراه مدیر تعاونی در جلسه کمیسیون فنی حضور داشته باشد، کمیسیون به لحاظ کیفیت در کشور مهم ترین بحث که راجع به آسایش است را بررسی می کند.

از زمانی که احساس شد کمیسیون به جلسات بیشتری نیاز دارد ۹ جلسه در هفته تشکیل می شود.

ترکیب اعضای این کمیسیون براساس قانون با حضور نمایندگان سازمان نظام مهندسی، میراث فرهنگی، شهرداری و دو نفر از اساتید معماری و شهرسازی هستند.

فدایی: امروز در جلسه کمیسیون فنی حضور داشتم، اعلام کردند شوفاژ اجباری است، این دستورها اعمال می شود، در حالی که فقط خانواده های پردرآمد از سیستم شوفاژکشی در ساختمان های خود استفاده می کنند.

قاسمی علی آبادی: به نظر می رسد باید به مشاوران که از  فیلترهای مختلف و سخت عبور کرده اند اعتماد کنیم و نظرشان را قبول داشته باشیم.

همتی: کمیسیون فنی در سایر استان ها کارآمد است و با توجه به ترکیب آن پیشنهاداتی دارد که راهگشاست اما برخی استان ها مانند خراسان رضوی در برخی موارد سد راه است.

رویکرد کمیسیون فنی باید کاهش هزینه ها باشد و طراحان مسکن مهر باید برای طرحی زیبا با حداقل هزینه تلاش کنند  و این که می گویند باید ساختمان های مسکن مهر شوفاژ داشته باشد غیرقانونی است.

دولت معتقد است هزینه های مسکن مهر باید به حداقل برسد و حتی همان ۵۰ هزار تومان اولیه هم دریافت نشود و باید تعاونی های مسکن منحل شود و پول در اختیار گروه های ۳ تا ۵ نفره قرار گیرد.

شهرداری ها مکلف شده اند پایان کار مسکن مهر را روی تاسیسات، سازه، سفت کاری و نما صادر کنند، این یعنی شما با حداقل هزینه در حد گچ و خاک آماده کنید، انشعابات را در منازل بیاورید و به مردم تحویل دهید، مردم ۱۵ میلیون وام دارند، ۶ تا ۷ میلیون هم روی آن بگذارند، ۲۰ تا ۲۲ میلیون، بروند خانه شان را آرام آرام آماده کنند.

خراسانی: از گلبهار نامه‌ای به دست ما رسیده است که از ما خواسته اقداماتی را که برای سیستم فاضلاب و مخابرات و…انجام داده‌ایم شرح بدهیم. در حالی که خدمات فاضلاب عمومی چه ربطی به تعاونی‌ها دارد؟ ما تعجب می‌کنیم اگر قرار باشد برای این خدمات هم ما از اعضای تعاونی پول بگیریم که بودجه ما حتی به پی ریزی ساختمان هم نمی رسد چه برسد به سایر موارد. مهندس ناظر، مجری ذی‌صلاح و…همه هزینه دارد و نفری ۵/۲ میلیون تومان برای هر شخص تمام می شود تا فقط به مرحله کف و هزینه خاک برداری برسیم. فقط ۵۰۰ میلیون تومان هزینه خاک برداری آن ۵۳ هزارمتر زمینی است که به ما داده اند. متوسط نفری یک و نیم میلیون تومان و با این شرایط آیا وضعیت به حدی می رسد که دولت وام بدهد؟ مجری ذی صلاح حداقل ۱۵ و حداکثر ۲۵ درصد پول می گیرد در یک پروژه ۷۰۰ واحدی مثل پروژه ما سهم مجری ذی صلاح حدود ۲ میلیارد تومان است.

مهندس سعیدی: ابتدا در پاسخ آقای خراسانی ما همین جا اعلام می کنیم اگر زمینی که به شما داده شده، ناهمواری زیاد دارد به ما منعکس کنید تا مشکل شما حل شود.

قرار بر این شد که مشاور اگر نقایصی می بیند حداکثر در مدت ۱۰ روز به ما منعکس کند. بعضا مشاور نقایص خود را یکماه بعد به ما می دهد در حالی که درخواست انتظار نباید بیش از ۱۰ روز باشد و اگر خلاف آن است، ما پیگیری می کنیم.

جوان: جناب شفیعی، با توجه به کند بودن مراحل اجرای پروژه مسکن مهر در حوزه فنی و حجم سنگین کار به دلیل اجرا در یک فاز اگر توضیحی دارید بفرمایید .

مهندس شفیعی: جِرم گذاری و مطالعات فاز ۳، به تعداد ۳۰ هزار واحد به مشاور رتبه یک کشوری واگذار شده است هم چنین طراحی ۷ هزار و ۵۰۰ واحد  به این مشاور واگذار شده و ۲۲ هزار و ۵۰۰ واحد به مهندسان و شرکت های مشهدی واگذار شده است.

این مشاور بعد از گذشت ۱۰ ماه از تاریخ انعقاد قرارداد که اول مرداد ماه سال گذشته بوده است باید نقشه های مطالعات فاز یک را بعد از تصویب مطالعات فاز صفر با مطالعات جرم گذاری در کمیسیون بررسی طرح های مسکن به تصویب می رساند که ۲۳ تیپ نقشه به کمیسیون ارائه شده و در اولین جلسه تصویب شده و در ۶/۴/۸۸ نقشه ها آلبوم شده و برای امضا به مسکن و شهرسازی تحویل داده شده است و سازه تیپ B بیشترین تکرار را داشته و به تصویب رسیده است.

همتی: چرا این فرآیند طراحی و تایید نقشه های مشاور این قدر طولانی است؟

شفیعی: قرارداد با مشاور تاکنون یکسال طول کشیده است و براساس برنامه زمان بندی که مشاورِ طرح داده مطالعات و فاز یک آن برابر برنامه زمان بندی پیش رفته است و در فاز ۲  احتمالا با تاخیر مواجه خواهد شد و علت آن هم ارائه نشدن مطالعات مکانیک خاک در زمان مقرر است . برای این که همزمان کار سازه هم انجام شود، مطالعات مکانیک خاک اولین گروه را  اردیبهشت ماه امسال به مشاور داده ایم و با توجه به این که پیشنهاد شد مطالعات ژئوفیزیک هم داشته باشیم اردیبهشت ماه قرارداد منعقد شده است و در ۲۰ روز قبل نتیجه مطالعات ژئوفیزیک مشخص شد به مشاور اعلام شد که خاک چه نوعی است تا مطالعات سازه ای را براساس آن انجام دهد.

مسئله ای که می خواهم در اینجا آنرا مورد توجه قرار دهم اینست که ما باید ابتدا نیروی کار مورد نیاز، مصالح ساختمانی، ظرفیت های جاده ای برای حمل مصالح، ظرفیت های حمل و نقل برای جابجایی نیروی کار را در نظر بگیریم بعد از آن پروژه ساخت ۳۰ هزار واحد مسکونی را تعریف کنیم.برآوردی را که در ابتدای طرح انجام داده اند نشان می دهد، برای ساخت ۳۰ هزار واحد مسکونی روزانه ۳۵ تا ۴۰ هزار نفر باید به گلبهار بروند که برای این کار حداقل به هزار اتوبوس نیاز است، آیا اصلا جاده های گلبهار این ظرفیت را دارد؟ این پروژه ها که آغاز شود به مصالحی از قبیل آجر، سیمان، گچ، ماسه و…نیاز دارد که با وسایل نقلیه باید حمل شود. آیا این موارد را مد نظر قرار داده ایم؟

اگر به فرض ۲۵ هزار نفر از این نیروی کار در گلبهار مقیم شوند به ۸۶ نانوایی برای تامین نان مورد نیاز و ۵ پاسگاه انتظامی برای تامین امنیت نیاز است.

مبلغ پولی که کارگران در روز باید دستمزد بگیرند حدود ۵۰۰ میلیون در روز است.با علم به این ضرورت ها باید تصمیم گیری کنیم که ۳۰ هزار واحد مسکونی را در یک یا چند فاز بسازیم؟ تعاونی ها بسازند و یا بر اساس توان مالی اعضا دسته بندی و فازبندی شوند؟

این موارد چالش های اجرایی است که اصل را زیر سوال خواهد برد و اگر بدون برنامه ریزی باشد کار به جایی خواهد رسید که در شهر مشهد کارگر پیدا نشود. همچنین جاذبه اشتغال در شهر باعث حرکت نیروی کارگر از روستا به شهر خواهد شد.

قاسمی: شهر جدید گلبهار را ۱۵ سال قبل برای ۴۵۰ هزار نفر جمعیت پیش بینی کرده اند و زیرساخت های آن را بیشتر در نظرگرفته اند و جای این نگرانی ها وجود ندارد.  استانداری، مسکن و شهرسازی و مدیریت شهر جدید گلبهار باید این موضوع را دنبال کنند.

مهندس سعیدی: جاده کنونی گلبهار خطرناک است و باید ساز و کار حمل و نقل برای این شهر در نظرگرفته شود. تملک مسیر جاده تصویب و نقشه برداری و میخکوبی نیز انجام شده است و بنا داریم امسال تملک مسیر را آغاز کنیم.

قاسمی: مسئله دیگر مسئله معارضین است . زمین های بدون معارض را مدیریت شهر جدید گلبهار برای توسعه آینده گلبهار اختصاص داده و زمین هایی که دارای معارض است را به مسکن مهر واگذار کرده و به بهانه مسکن مهر مشکلات خود را با معارضین حل و زمین های شهر جدید را آماده سازی می کند.

مهندس سعیدی: این زمین ۳ معارض دارد: ۱- گلمکانی ها که مشکل آن در حال حل است ۲- آستان قدس که آن هم در حال پیگیری است.۳ – شرکت گاز که با مدیرعامل صحبت شده و قیرپاشی و آسفالت آن هم شروع می شود.

همتی: آقای سعیدی بحث گلبهار و ارتباطش با مشهد را هم سریع تر هم زمان با پروژه اجرایی کنید.

 بحث فناوری های نوین بود که آقای میرفندرسکی هم مطرح کردند، که با حداقل هزینه، حداقل زمان و بالاترین کیفیت اجرا شود . هنوز اعتقاد دارم با توجه به این که مشهد پایلوت فناوری های نوین است و دبیرخانه اش هم اینجاست.گلبهار هم باید نمونه ای از صنایع و فناوری های نوین باشد. پیشنهاد بنده این است که تا جایی که امکان دارد تعاونی های خود را در بحث ساخت تجمیع کنید و هر تعاونی جداگانه ساخت و ساز نکند، ۵ تا ۶ هزار واحد را تجمیع کنید و به شخص حقیقی یا حقوقی توانمند واگذار کنید. تکنولوژی ساخت در آن تخلف هم کمتر است، حداقل هزینه ای که می گویند مشخص است، جنس اش هم مشخص است.

جوان: ظاهرا در دستورالعمل جدید برای دوره جدید ثبت نام مسکن مهر زمین ها به گروه های ۳ تا ۵ نفره تحویل می شود.

همتی: بر اساس مصوبه جدید تحویل زمین به تعاونی ممنوع است و زمین به گروه های ۳ تا ۵ نفره، واگذار می شود و استثنا نیز وجود دارد و افرادی که متقاضی باشند که خودشان تعاونی داشته باشند، باید تقاضا بدهند که ما نمی توانیم ۳ تا ۵ نفره بسازیم، وقت و توان مدیریت و ساخت را نداریم اینجا تعاونی ها می توانند وارد عمل شوند

جوان: برخی از تعاونی ها که از قدیم کار می کرده اند تخصص زیادی در حوزه ساخت ندارند و آگاهی نداشتن برخی مدیران تعاونی، از مراحل پی گیری کار نیز مشکل جدی دیگر است  که حتما باید بررسی ویژه شود.

همتی: مصوبه جدید قسمتی از این افراد را تحت پوشش قرار داده و مثلا یک نفر که در مشهد ۲۰۰ متر زمین دارد، شرایط دیگر مسکن مهر را هم دارد، و یا یک تعاونی زمینی دارد اما پول ندارد که بسازد در مسکن مهر ثبت نام می کنند ، در اداره تعاونی پالایش می شود، افرادی که زمین دارند و شرایط دیگر مسکن مهر را دارند به آن ها تسهیلات برای ساخت واگذار می شود.

جوان: بوروکراسی اداری مرتبط با مسکن مهر باید به صورت جدی دنبال شود و اگر لازم باشد در شورای مسکن کشور نیز مطرح شود، چون منشاء بسیاری از مشکلات است.قوانین دست و پا گیر و زیرساخت ها یکی از مشکلات آینده طرح است.

آقای مهندس سعیدی در مورد شهر جدید گلبهار اگر نکته ای مانده بفرمائید؟

مهندس سعیدی: پروژه آماده سازی مسکن مهر گلبهار با مساحت هزار هکتار در هیچ کجای کشور نظیر ندارد. مرکز شهر گلبهار را در ۴ فاز تعریف کرده ایم . ما در خدماتی مثل شبکه فاضلاب هم (قدرالسهم) تعاونی ها را جدا می کنیم و از دل هزینه ها درمی آوریم.

همتی: هزینه تامین آب انتقال و توزیع آب بر عهده دولت است. اما هزینه کارکرد داخلی آب آوردن به نزدیک این زمین برعهده خود شماست.اگر مثلا یک زمین بزرگ وسط شهر را مثل پارک ملت همه درختان را قطع کرده و آن را به مردم بدهند، به عقیده شما هزینه آماده سازی و آوردن آب و برق و…را دولت باید بپردازد یا مردم؟ وقتی زمین بزرگ باشد، تفکیک آن یا بر عهده ملاک اولیه است یا بر عهده خودتان.

شفیعی: اگر دور زمین دیوار بکشیم داخل دیوارکشی برعهده ماست. اما اگر دیوار کشیده نشود تاسیسات زیربنایی باید تا جلوی خانه بیاید و هزینه اش  را بگیرد…

قاسمی: اتفاقا آقای سعیدی با یک ترفند خاص به ما نامه نوشت که دور زمین ها را دیوار بکشید که اگر این کار را می کردیم باید تمام هزینه تاسیسات را می پرداختیم.

سعیدی: برآورد ما این است که با نفری ۲ میلیون تومان مشکل حل می شود .قرار نیست پول مردم چندین سال دست ما بماند.(مرز) و (دیوار) بالاخره لازم است.

همتی: خیلی از مشکلات جزئی مدیریتی و اجرایی کار قابل حل است.اما بحث هایی هم هست که مربوط به زمین است که مثلا معارض دارد یا… که باید حل شود.که انشاالله به سرعت مرتفع  می شود.

 

مطالب مرتبط

• مطلبی در این ارتباط یافت نشد.‏