رصد

کد خبر: ۱۲۴۹۸۹
تاریخ انتشار: ۰۱ تير ۱۳۹۶ - ۱۲:۲۱
به تازگی هیئت دولت قانون جدید مالیات بر ساخت و سازهای مسکونی را ابلاغ کرده است. در مالیات جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود. این درحالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت 10 درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود.

براساس فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، سازنده های حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوساز، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش و سازنده های حقیقی متناسب با میزان درآمد مشمول نرخ های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. این فرمول با توجه به افزایش پرداخت مالیات، نارضایتی سازندگان واحدهای مسکونی را در پی داشته است. اما آیا دریافت این رقم به عنوان مالیات از بساز بفروش ها و شخصی سازها عادلانه است؟ اشکالات این نحوه محاسبه چیست؟ آیا معافیت مالیاتی از واحدهای چهار سال ساخت می تواند منجر به احتکار واحدهای نوساز شود؟ یا می توان توقع داشت با افزایش مالیات در بخش ساخت و فروش مسکن سرمایه گذاران از این بازار خارج شوند؟ برای آشنایی بیشتر با ابعاد فرمول جدید محاسبه مالیاتی بر ساخت و فروش مسکن و تاثیرات آن بر بازار با غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی و رئیس سابق انجمن حسابداران ایران به گفت وگو پرداختیم. او معتقد است مالیات جدید مسکن عادلانه تنظیم شدهاست و باعث شفافیت بخش تولید مسکن در حوزه بسازبفروشان می شود. پیش از این، سازندگان واحدهای مسکونی به ادارات دارایی هیچ حسابی پس نمی دادند و مالیات آنها همان درآمد مقطع املاک و مستغلات و پنج درصد بود و درصدی هم برای بساز بفروشی به صورت مقطوع از سازندگان ساختمان ها می گرفتند و پرداخت دیگری وجود ندارد.

هدف از تعیین مالیات بر ساخت و سازهای مسکونی بر مبنای سود سازنده چیست؟ چرا در این مقطع ضرورت داشت که فرمول محاسبه مالیات بر تولید مسکن تغییر کند؟

از ابتدا که بحث تغییر فرمول مالیات بر ساخت و ساز مسکن پیش آمد با یک سوال اساسی روبه رو بودیم؛ کار ساخت و ساز به صورت سازنده های حقیقی یا همان شخصی سازها، بسازبفروش ها و تعاونی های مسکن و همچنین سازنده های حقوقی یا همان شرکت های ساختمانی و انبوه سازان شغل هست یا نیست؟ برخی گفتند که شغل هست. در توضیح مثال زدند که تعدادی از واحدهای مسکونی که ساخته می شوند در حد ده ها میلیارد تومان سرمایه گذاری می شود و ارزش بالایی دارد. این کار چرخش مالی بالایی دارد و باید حساب و کتاب آن روشن باشد و همین طور سودی که در آن هست به صورت واقعی و شفاف اعلام شود و متناسب با آن مالیات گرفته شود. مثلا یک شرکت با فروش سالانه چند صد میلیون تومان باید سالانه صورت های مالی خود را اعلام کند و روشن بشود که چقدر باید مالیات بدهد. کاری که در عرض دو سال ممکن است میلیاردها تومان سرمایه گذاری داشته باشد اما نه حساب و کتاب و صورت مالی دارد و نه هزینه و سود آن مشخص است نیازمند شفاف سازی است. برای همین تصمیم گرفته شد که بسازبفروشی یا انبوه سازی و در کال هر نوع ساختمان سازی به قصد فروش شغل محسوب شود. استدلال هم منطقی است و باید در این شغل حساب وکتاب کاملا مشخص و شفاف باشد و صورت مالی داشته باشد که هزینه کرد و سود حاصل از فروش را نشان دهد.

یعنی نحوه محاسبه مالیات از بسازبفروش ها باعث شفاف شدن حوزه تولید مسکن می شود؟

در حقیقت پیش از این، سازندگان واحدهای مسکونی به ادارات دارایی هیچ حسابی پس نمی دادند و مالیات آنها همان درآمد مقطوع املاک و مستغلات و پنج درصد بود و درصدی هم برای بسازبفروشی به صورت مقطوع از سازندگان ساختمان ها می گرفتند و پرداخت دیگری وجود نداشت.

البته براساس قانون قدیمی سازندگان 10 درصدی هم برای ارزش منطقه ای ملک پرداخت می کردند.

آن درصد هم براساس منطقه مقطوع بود. بنابراین براساس واقعیت درآمد و هزینه مالیاتی در این بخش داده نمی شد. در سال های قبل به اصطلاح پیمانکاری هم همین طور بود، یعنی یک درصدی از روی کل صورت وضعیت به عنوان مالیات پرداخت می کرد.برای این که می گفتند مشکل است که پیمانکار دفاتر و حساب و حسابداری داشته باشد. بعدا این تصمیم گرفته شد که حتما باید داشته باشد واتفاقا اثرش بسیار هم خوب بود. اوایل مقداری برای پیمانکاران سخت بود که حسابداری داشته باشند ولی الان پیمانکاران هم مثل دیگر شرکت ها برای کارهای خود حسابدار دارند و امور مالی آنها هم شفاف شده است. و به این ترتیب هزینه، درآمد و سودشان برای مشخص شدن رقم دریافتی مالیات محاسبه می شود.

یعنی شما معتقدید میزان و نحوه تقسیم بندی ارقام پرداختی مالیات برای سازندگان حقیقی، حقوقی و تعاونی ها در فرمول جدید باعث کارآمدی مالیاتی خواهد شد؟

با فرمول جدید در حقیقت مالیات براساس عملکرد واقعی دفاتر حسابرسی کسانی که ساختمان سازی می کنند و مقدار سودی که در کار دارند، مشخص می شود. این سود برای افراد حقوقی 25 درصد از سود واقعی خالص شان گرفته می شود و برای افراد حقیقی از 15 تا 25 درصد براساس درآمد مالیات می دهند. سازندگان حقیقی رقم های پایینی دارند. سازندگانی را فرض کنید که اصولا ممکن است کارهای خیلی کوچک انجام دهند. اگر شخصی تفننی چیزی بسازد و درآمد و سودش از یک رقمی بالاتر برود شامل همان 25 درصد می شود اما کسی که سود و درآمد پایینی از ساخت یک واحد با هزینه پایین دارد،مسلما مالیات کمتری پرداخت می کند. به تناسب درآمد و سود، مالیات می پردازند و واقعا تفاوتی میان شخص حقیقی و حقوقی از نظر رقم های موجود در کار ساخت و ساز دیده نمی شود و تفاوت معناداری اصلا وجود ندارد و هر دو تقریبا یک رقم می پردازند.

یکی از تغییرات در فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن به قیمت زمین مربوط می شود. انعطاف دو وجهی در نحوه محاسبه ارزش زمین به عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن به نوعی حذف ارزش زمین از این فرمول است. این ویژگی به عنوان یک امتیاز برای سازندگان محسوب می شود؟

ارزش زمین در حقیقت از یک نظر باعث محاسبه عادلانه نرخ مالیات می شود. از آن نظر که به طور مثال شخصی مثلا زمین خام دارد و تا سال ها در زمین ساخت و سازی انجام نمی دهد و به همان شکل می ماند. تنها تفاوت در این سال ها نرخ قیمت متناسب با ارزش منطقه ای است بنابراین مالیاتی که باید پرداخت شود همان پنج درصد تغییر قیمت منطقه ای است. اگر قیمت زمین صد برابر هم شد نباید مالیات صد برابر شود. مثلا یک نفر در سال 1390 زمینی را خریده است که قیمت منطقه ای آن متری 100 هزار تومان است. در سال 1398 این زمین را که تبدیل به ساختمان شده است می فروشد در حالی که قیمت منطقه ای آن 150 هزار تومان شده است. روی تفاوت ین 50 هزار تومان باید پنج درصد مالیات را بپردازد. این که بعد از مشخص شدن جزئیات روش محاسبه زمین در فرمول جدید تعیین مالیات چگونه خواهد شد به نظر من به این شکل عادلانه است.

این که افزایش قیمت واقعی زمین را جزو درآمد بساز بفروشی محاسبه نکنند این با عدالت می خواند. در غیر این صورت میان کسی که زمین خام را خریده و فروخته و کسی که زمین را خریده وخانه فروخته تفاوت ناعادلانه ای برقرار می شود و تصمیم بر این اساس درست خواهد بود و باید روی ساخت و ساز مالیات گرفته شود.

در مصوبه جدید هیئت دولت قید شده است که واحدهای مسکونی از سال چهارم به بعد از مالیات معاف می شوند. عده ای معتقدند شاید همین مورد ، باعث شود که سازندگان حقیقی و حقوقی قانون را دور بزنند و مسکن را احتکار کنند و سال چهارم اقدام به فروش کنند. این انتقاد را وارد می دانید؟

از آن جا که ما همواره در کشورمان به شکل های مختلف سوداگری در بازار ملک داریم کسانی هستند که این نقد را به فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن وارد می کنند. فرض کنید اگر سالانه 30 درصد قیمت ملک ، مثل دهه 80، افزایش پیدا کند نفروختن ملک چقدر سودآور است. در این شرایط به نظر من احتکال کردن به صرفه است اما اگر شما سرمایه خود را بخوابانید، بیش از 20درصد سود بانکی آن را از دست می دهید.

بر فرض این که سود ملکی هم همین بیش از 20 درصد باشد، نگه داشتن واحدهای مسکونی و نفروختن آنها باعث ضررهای سنگین خواهد شد. دوستانی که این انتقاد را می کنند فقط زمان هایی را در نظر می گیرند که قیمت ملک سالی 40، 50 درصد بالا می رود. در این شرایط احتکار ملک سودآور است هم این که در عرض چهار سال قیمت ملک دوبرابر شده است و هم این که مالیاتی پرداخت نکرده اند و از هر دو سو سود برده اند. شرایط این چنینی با افزایش قیمت هایی این قدر بالا، دائمی نیست که بخواهیم روی آن حساب کنیم. اگر تورم هایی با چنین درصدهای بالا و سوداگری هایی با دور زدن این قوانین پیش بیاید دولت باید حتما چاره ای بیندیشد و درآمدهای سرسام آور سوداگری را کنترل کند.

در دولت قبل هم شرایط طوری پیش رفت که قرار بود روی این دست از درآمدهای سوداگرانه مالیات سنگینی ببندند که بازار مسکن دچار رکود شد و مسائل دیگری پیش آمد که این کارمتوقف شد. همین حالا و در شرایط فعلی اگر ساختمان را نگه دارند و معامله نکنند، خیلی بیشتر از مالیاتی که باید بپردازند، ضرر می کنند. سالی 20 درصد روی پول سرمایه گذاری شده، می توان از بانک سود گرفت. اگر ساختمان به فروش نرود سالی 5 تا 10 درصد قیمت ملک بالا می رود. در چهار سال بیش از 50 درصد ضرر خواهد بود.

پس معتقدید این معافیت به نفع سازنده مصرفی است و حمایت خواهد شد؟

در شرایطی که نه رکود است و نه رونق کسی که چهار سال سرمایه اش خوابیده است اگر افزایشی هم وجود دارد انگار از او مالیات تورمی گرفته ایم. به هر حال هر ملکی قیمتش به طور طبیعی بالا می رود حتی ما می توانیم حساب کنیم مالیات سود نیست و مالیات تورم است و این به نفع کسی است که ملکش واقعا فروش نرفته است، بعد از چهار سال که سرمایه اش خوابیده فقط مالیات تورم را پرداخت می کند و دیگر مالیاتی از سود نمی دهد. پس به نظر من این با عدالت می خواند. فقط در زمان هایی مثل دهه 80 که سالی 40 تا 50 درصد قیمت ملک بالا می رفت احتکار واحدهای ساخته شده صرف می کرد که این کار به نظر من یک بیماری است و باید این بیماری یک جوری درمان شود و با مالیات و قوانین مالیات نمی توان آن را رفع کرد.

سازندگان مصوبه مالیاتی جدید را فشار مضاعف به بخش ساخت و ساز می دانند و معتقدند باید تنها از نقل و انتقال ملک مالیات گرفته شود در غیر این صورت بر رونق بخش مسکن اثر منفی می گذارد.

به طور کلی هرکسی که مالیات میدهد از نظر خودش تحت فشار قرار دارد. مگر صنعتگرهای ما که کالا تولید می کنند مالیات نمی دهند؟ چطور هم اشتغال ایجاد می کنند، هم تولید دارند و هم باید در پایان سال برای پرداخت مالیات اعلام هزینه و درآمد داشته باشند؟ مگر حساب ساختمان سازی غیر از تولید است؟ ساخت مسکن هم نوعی تولید است که مالیات به آن تعلق می گیرد. این که مالیات در این بخش پرداخت نشود منطقی نیست. به نظر من ارقام مالیاتی که با فرمول جدید محاسبه می شوند هیچ اثر منفی روی ساخت و سازها نمی گذارند. به این دلیل که تولیدکننده ها در عرصه های مختلف با پرداخت مالیات همچنان در حال فعالیت هستند و پرداخت مالیات در هیچ کجای دنیا جلوی تولید را نگرفته و نمی گیرد.

یعنی شما معتقدید مالیات جدید مسکن اثر منفی بر رونق بازار مسکن نمی گذارد؟

شاید فشارهای دیگری به این افراد از طریق عملکرد ناصحیح در نحوه اجرا وارد شود یا حساب وکتاب سازندگان درست از آب درنیاید و به این دلیل دچار مشکل بشوند. در غیر این صورت پرداخت مالیات فشاری ایجاد نمی کند. در بخش تولیدی هم می بینیم که در بخش مالیات ها مشکلات زیادی است ولی در زمینه مسکن مشکل قانون مالیاتی وجود ندارد. این نحوه عملکرد و اجرای پروژه هاست که می تواند سازندگان را تحت فشار قرار دهد. این را باید با اقداماتی دیگر مثل اطلاع رسانی و فرهنگ سازی حل کرد. کلا مالیات برای کسی که مالیات می دهد یک عامل بازدارنده است و اگر پرداخت نکنند مسلما خوشحال تر هستند ولی دولت خرج های عمومی را از طریق همین مالیات ها انجام می دهد. در نهایت چاره ای جز گرفتن مالیات وجود ندارد.

تاکید می کنم در زمینه مالیاتی در تمام بخش ها آنچه مهم است این که ارقام محاسبه شده باید عادلانه باشد. این که نرخ پرداخت با فرمول جدید 25 درصد تعیین شده است به نظر من رقم خوب و عادلانه ای است و از جمله نرخ های پایین در دنیاست. به طور مثال در برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی نرخ مالیات بر ساخت و فروش مسکن بیش از 40 درصد محاسبه می شود. در مجموع اگر این قانون درست اجرا شود، برای کسی که ساختمانش 10 میلیارد تومان سود خالص دارد، پرداخت 2.5 میلیارد تومان به عنوان مالیات به نظر من بی عدالتی نیست.

با توجه به این که پیش بینی ها از رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال خبر می دهند به نظر شما این امر محقق می شود؟

به نظر من وضعیت مسکن نسبت به گذشته بهتر شده است و تحرکاتی در آن دیده می شود که نشانه ای خوب است. هنوز تفاوت میان نرخ سود بانکی و نرخ افزایش قیمت ملک وجود دارد به طوری که بازده سرمایه گذاری در بانک بیشتر از مسکن است.

ولی به نظر من نرخ سود بانکی به دلایلی بالاست و منطقی نیست و این مورد علت های اساسی دارد. وگرنه نرخ افزایش قیمت ملک در سال 1396 حتما از تورم بیشتر خواهد بود و این نشان دهنده این است که یک کار مثبت انجام شده است. اما در حال حاضر نرخ سود بانکی مانعی برابر تمام بخش های اقتصادی ماست و باید به طور ریشه ای بررسی شده و این نرخ منطقی شود و به نرخ تورم برسد و بیش از آن نباشد. حل این مشکل به تمام بخش های تولیدی و صنعتی کمک بزرگی خواهد کرد.

منبع: هفته نامه تجارت فردا، شماره 226

مطالب مرتبط
نام:
ایمیل:
* نظر:
ادامه
آخرین خبر

تنظیم قرارداد در کمتر از ۳ مرحله!

اُفت ۲۰ درصدی قیمت طلای سرخ در بازار

همتی: امسال ارز اربعین نداریم

گرانی غیر منطقی رب گوجه فرنگی

اجاره‌ بها در کدام منطقه تهران بیشتر گران شده است؟

شیطنت 400 میلیارد دلاری!

مطالبات کشاورزان گندم‌کار پرداخت شد

اگر یارانه تان حذف شده این ویدئو را ببینید

منطقه آزاد ارس عضو سازمان جهانی جهانگردی شد

واکنش زنگنه به درخواست عربستان از ایران برای خرید بنزین

سلحشوری: لایحه تامین امنیت زنان، ضامن امنیت زنان است

پمپئو: آمریکا در کنار سعودی‌ها می‌ایستد

مشاور جدید امنیت ملی ترامپ درباره برجام چه می گوید؟

مقام سابق پنتاگون: عربستان سندی درباره منشا حمله به آرامکو ارائه نکرد

عقب نشینی آمریکا در دعوای سفر روحانی به نیویورک

رژه قدرت‌نمایی ایران در خلیج‌فارس

سردار نقدی: همه چیز برای برچیده شدن بساط صهیونیست‌ها آماده است

پاسخ دندان‌شکن ایران به ادعاهای واهی رژیم صهیونیستی و امارات

پاسخ مدیر شبکه سه به شایعه ریاستش بر صداوسیما

ترامپ: گزینه‌های زیادی درباره ایران داریم

حمله خونین با خودرو بمب‌گذاری شده در افغانستان

شورای امنیت دو قطعنامه رقیب برای «آتش بس ادلب»را به رأی می‌گذارد

برنی سندرز: حمله به تأسیسات نفتی عربستان، حمله به آمریکا نیست

مخالفت ابومازن با تشکیل کابینه صهیونیستی به ریاست نتانیاهو

انتقاد تند بولتون از سیاست‌های ترامپ

اولین سفر وزیر خارجه آمریکا به عربستان بعد از حمله به آرامکو

مذاکرات مجدد هند با دولت آمریکا برای از سرگیری واردات نفت از ایران

ارتش کویت به حالت آماده باش درآمد

ترس عربستان از درگیری با ایران

سازمان ملل به عربستان کارشناس می‌فرستد

فوت ۳۶ یزدی راکب موتورسیکلت در حوادث درون شهرها

بلوند یا محجبه؟!

عشق و ارادت موکب داران عراقی به زوار ایرانی

عماد اول مهر را ندید

حال و هوای اربعین۷۰ سال پیش از زبان شهید کافی...

همه تلاش‌ها برای تجهیز کردن مرزهای اربعینی

"کشتی نجات" در فرانسه

لوکس سواری با خودروهای قاچاق

پیگیری طرح برخورد با وانت‌ بارهای فروشنده موادمخدر

جریمه و زندان برای قطع درخت در حیاط خانه شخصی